Квартиры в ЖК Графит

Анализ рынка земли в Хабаровске

Рынок земли в нынешнем году, как и другие сегменты рынка недвижимости, заметно уменьшился по сравнению с предыдущими годами. Только с весны прошлого года количество предложений сократилось в пять раз. Изменилась и структура предложения, хотя и незначительно. Процент участков, предназначенных для строительства, в общем количестве предложений вырос за год на 5% и сегодня составляет 79% от всех предложенных на продажу земельных участков. Объем предложений садово-огородных участков за год наоборот сократился на 6% и сегодня составляет менее 12% всех предложений в городе и пригородах. Процент земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, за год немного вырос и составил около 9% всего объема предложений.

Участки под строительство

Земельные участки, предназначенные для строительства, используются по-разному. В городе они предлагаются в основном под строительство многоквартирных домов, реже под создание производственных баз, складов или строительство производственных и сервисных предприятий, торговых и развлекательных центров. Иногда на окраинах города - под индивидуальное жилое строительство. Участки под строительство составили в городе более 85% всего объема предложений.

Предназначение земельных участков в городе определило тенденцию роста их размеров. Если год назад средняя площадь участков в городе составляла примерно 55 соток, то в этом году она выросла почти в шесть раз. Особенно заметно увеличились площади самых больших участков - до 200 га. Рост площадей земельных участков можно объяснить накоплением капиталов у предпринимателей и готовностью вложить их с пользой для бизнеса в большое строительство. А спрос, как известно, определяет и предложение. При этом средние цены на земельные участки в городе под строительство стали несколько ниже (-1,4%) - по 238,3 тысячи рублей за одну сотку. Это символическое снижение средних цен на землю в городе говорит о сложившемся рынке земли, когда соотношение спроса и предложения определяет цены, а не конъюнктура и спекуляция.

В пригородах главным предназначением участков остается строительство индивидуального жилья. Это наиболее популярное использование пригородных земель. Во многих случаях и бывшие дачные участки в шесть соток предлагаются под новое строительство загородных домов, даже на территории садовых объединений. Хотя здесь трудно провести четкую грань между загородным домом и «дачей». Если раньше в садовом товариществе строились в лучшем случае дощатые садовые домики, предназначенные в основном для отдыха после трудов на грядках, складирования инвентаря, обработки урожая и т. п., то сегодня чаще строятся более капитальные здания в один-два этажа из бруса, кирпича или блоков, предназначенные для постоянного проживания в летний период, а иногда и зимой. Для некоторых такое строение становится местом постоянного пребывания, особенно если находится оно на территории какого-то сельского поселения.

В ближайших пригородах участки под строительство предлагаются на продажу, как правило, для коллективной жилой застройки, создания городков с развитой инфраструктурой с магазинами и спортивными сооружениями. Такие городки уже есть в пригородах Хабаровска, а новые продолжают появляться как грибы после дождя.

При этом средний размер земельных участков под строительство в ближайшем пригороде вырос на 78,6%, а средняя цена предложения за них сегодня составляет более миллиона рублей за сотку. Понятно, что расти такой цене особенно некуда, поэтому прирост составил за год всего 2,7%.
Наряду с большими участками по несколько десятков гектаров предлагаются участки и по 6-10 соток, на которых также предполагается строительство более капитальных сооружений для проживания вместо пришедших в негодность дощатых строений конца прошлого века. А вот на малые участки цена выросла в разы и сегодня составляет минимум 3000 рублей за сотку.

Наибольший рост цен на земельные участки, предназначенные для строительства, за год был отмечен в ближайших пригородах южного направления (142%). Это участки вдоль дороги на Казакевичево (в районе Краснореченского совхоза, Рощино, Корсаково, Восход и т. д.) а также вдоль трассы М60 (Сосновка, платформа Садовая и участки на Хехцире). Здесь за сотку запрашивают в среднем 166 тысяч рублей.

Участки в дальних пригородах южного направления несколько потеряли в цене предложения (-18%) и сегодня предлагаются в среднем по 43 тысячи рублей за сотку земли.

Строительство восточнее Хабаровска продолжает успешно развиваться, поэтому цены на землю здесь продолжили свой рост. В ближайших пригородах на 7,3% (в среднем до 63 тысяч рублей за сотку), а в дальних рост составил 40% (в среднем до 32,4 тысячи рублей за сотку).

В пригородах северного направления (Воронеж, Мичуринское, Федоровка и т. п.) наиболее удобные участки давно раскуплены и застроены, поэтому то, что предлагается на продажу сегодня, не представляет особого интереса для потенциальных покупателей. Соответственно падению спроса снижаются и цены. За год участки, предлагаемые под строительство, севернее города стали дешевле в два раза и предлагаются в среднем по 33,3 тысячи рублей за сотку.
Участки под строительство на левом берегу Амура и на островах (западное направление) после наводнения 2013 года стали менее популярны у потенциальных застройщиков. Сегодня в ближайших пригородах за них запрашивают в среднем 41 тысячу рублей за сотку (-7,7%), а в дальних 23 тысячи рублей (-21%).

В целом участки под строительство сегодня стали несколько дешевле в городе и дальних пригородах. Только в ближайших пригородах (до 10 километров от города) цена предложения на них несколько выросла из-за растущей популярности загородного жилья.

Садово-огородные участки

Желающих проводить все свое свободное время на грядках с каждым годом у нас становится все меньше. А участки, на которых наши сограждане раньше выращивали картошку и морковку, все больше превращаются в семейные зоны отдыха. Об этом говорит и изменение структуры предложения в этом сегменте рынка земли. Доля участков под садово-огородную деятельность в городе и пригородах сократилась на 6%.

При этом средние цены предложения на такие участки выросли повсеместно - в городе, в ближайших и дальних пригородах. Так в городе за них стали запрашивать больше на 36%, и сегодня такие участки предлагаются на продажу в среднем по 78,5 тысячи рублей за сотку. При этом надо понимать, что чаще всего такие участки в черте города используются не столько для производства овощей, а как место, где можно провести воскресный отдых, а то и весь отпуск. Ведь поездка за границу стала менее доступной для целого ряда наших земляков. У кого-то, как у служащих силовых структур и ряда других, - по приказу о запрете выезда за границу, а у кого-то по финансовым возможностям.

В пригородах земля этого предназначения также стала дороже. Но рост цен здесь был меньше (лишь 17,8%). Наибольший вклад в удорожание земли в этом сегменте рынка внесли участки северного направления (рост в два раза), где средняя цена за сотку дачной земли выросла до 133,3 тысячи рублей. Дачные участки южного направления также подорожали. В ближних пригородах они стали предлагаться дороже на 9,5% (в среднем по цене 68,8 тыс. руб. за сотку), а в дальних на 5,2% (по 50,8 тыс. руб. за сотку).

Восточнее города много дачных участков, но на продажу их стали предлагать реже. Сократился процент таких предложений в общем объеме. Если год назад в ближних пригородах на востоке они составляли около 14%, то в этом году лишь 8% от всех предложений этого направления, при средней цене 28,6 тысячи рублей за сотку. В дальних пригородах процент предложения в общем объеме дачных участков сократился в четыре раза, а цена выросла в три раза из-за того, что предлагаются они около населенных пунктов и с капитальными постройками на участке.

Дачные участки западного направления, как показал 2013 год, почти сплошь подвержены затоплению в той или иной мере. Поэтому их если и предлагают на продажу, то по бросовым ценам.

Земли для сельскохозяйственного производства

К этой категории относятся пашни, выгоны для скота, а также участки под личное подсобное хозяйство и занятия фермерской деятельностью. Это, как правило, участки, доставшиеся членам коллективных хозяйств при выделении паев. Некоторые из них простаивают, а хозяева не знают, что с ними делать. Более практичные владельцы скупают паи и начинают заниматься на них сельскохозяйственным производством или выставляют их на продажу.

Год назад земельные участки под сельскохозяйственное производство предлагались на продажу даже в черте города. Сегодня городским землям нашлось более эффективное применение, и сельскохозяйственное производство ушло за городскую черту.

В ближайших пригородах размеры участков сельскохозяйственных земель, выставленных на продажу, выросли на порядок. Если год назад предлагались участки размером даже по четыре сотки, то в этом году минимальные площади земли под личное подсобное хозяйство предлагаются уже не менее 15 соток, а максимальные площади выросли до 270 гектаров. При этом если минимальные по размеру участки выросли в цене с 30 рублей до 200 рублей за сотку, то большие земельные наделы стали дешевле в среднем на 33,4%.

Рост стоимости мелких земельных участков сельскохозяйственного использования был отмечен в ближайших пригородах восточного направления на 3,3% (до 31 тысячи рублей за сотку) и в отдаленных пригородах западного направления - в ЕАО (в среднем до 83,3 тысячи рублей за сотку). Стоимость участков в остальных сегментах сельскохозяйственных земель упала на 65-96% и предлагается на продажу как по 1 тысячи рублей за сотку (в отдаленных пригородах восточного направления), так и по 5-9 тысяч рублей в остальных сегментах рынка земли.

Анализируя рынок земли в Хабаровске и пригородах, можно заметить, что он развивается и становится именно рынком, где цены определяются его механизмами. Это стало возможным и благодаря принятым законодательным мерам со стороны государства, и финансовой поддержке с его стороны производственных секторов экономики. И, наконец, благодаря росту финансовых возможностей предпринимателей и повышению покупательной способности населения.

 

Источник — газета «Тихоокеанская звезда». Автор — Александр Хворов.

 

 

 

 

Последние статьи на сайте

С 1 января 2016 года изменится порядок уплаты НДФЛ с продажи недвижимости
Обзор рынка недвижимости Хабаровска — июнь 2015 года
Пять рисков покупателя при покупке недвижимости
Анализ рынка земли в Хабаровске
Три полезные функции и одно слабое звено нотариально заверенного документа